2026年はベトナムの不動産関連法制が大きく変わる転換期となり、投資家にとっては新たな機会と課題が同時に生じます。安全に事業を展開するためには、不動産会社の設立手続きを正しく理解しておくことが非常に重要です。本記事では、2023年改正不動産事業法に基づく最新規定を分かりやすく解説し、書類準備の効率化、コストの最適化、そして企業の強固な法的基盤づくりをサポートします。
不動産会社を設立する目的とは
不動産ビジネスの概要
不動産（住宅・土地）ビジネスとは、資産の建設、売買、譲渡、賃貸を通じて収益を得ることを目的とした資本投資活動を指します。この分野で起業する場合、個人・組織はまず正式な法人登録を検討する必要があります。不動産会社を設立する最大の目的は、法律に認められた独立した法人格を持ち、高額取引に参加できる事業主体を確立することです。法人は会社資産の範囲で責任を負うため、オーナー個人の資産と会社資産を明確に区分でき、経営リスクを最小限に抑えることができます。
法人化による主なメリット
正式な事業ライセンスを保有することは、競争の激しい市場で多くの優位性をもたらします。第一に、法人格を持つことで顧客や戦略的パートナーからの信頼性と専門性が高まります。会社名義で取引することにより付加価値税（VAT）インボイスの発行が可能となり、銀行融資や投資ファンドからの資金調達も格段に進めやすくなります。さらに、民事・商事上の紛争においては国家から法的に権利が保護されるため、長期的なブランド構築と持続可能な事業基盤を築くうえでも欠かせない要素となります。
法律上の義務
不動産市場はマクロ経済に与える影響が大きいため、ベトナムでは厳格な法的管理が行われています。原則として、不動産事業を営む組織・個人は会社を設立する必要があります。これは任意ではなく、市場に参入するほぼすべての事業者に課せられた法的義務です。会社設立を義務付けることで、当局は投資資金の流れを把握しやすくなり、脱税やマネーロンダリングを防止し、同業界で活動する企業全体の透明性と公平性を確保することができます。
小規模取引における例外規定
原則として会社設立が義務付けられていますが、柔軟性を確保するための例外も設けられています。具体的には、小規模かつ非定期的に不動産の売却・譲渡・賃貸・リースバックを行う組織、世帯、個人については会社を設立する必要はなく、法律に従って税務申告・納税を行えば足ります。2026年に適用される最新規定では「小規模」の基準がより明確化され、個人取引については、プロジェクトとして実施するものではなく、かつ1契約あたりの金額が3,000億ドンを超えず、年間取引件数が10件以下であることが条件とされています。年間1回のみの取引であれば金額制限はなく、小規模個人投資家の行政負担が大きく軽減される内容となっています。
不動産会社設立の条件
2026年の最新法的フレームワーク
2026年に入り、ベトナム不動産市場の法的環境は、2023年改正不動産事業法の本格適用により大きく変化しました。この新しい規制体系は、市場の健全化を図り、実態を伴わない企業を排除し、消費者の権利を最大限に保護することを目的としています。そのため、不動産会社の設立条件は単なる許可申請にとどまらず、企業が実質的な組織運営能力を備え、法令を正しく理解し、厳格な財務透明性基準を遵守していることが求められるようになっています。
定款資本金200億ドン要件の撤廃
資本要件に関する大きなメリットの一つは、前年から引き続き2026年も維持されています。かつては法定資本金の要件が高く、企業設立のハードルとなっていました。しかし、2020年投資法の施行により、不動産事業を行う組織・個人に課されていた200億ドン以上の資本金要件は撤廃されました。これにより2021年1月1日以降は、不動産事業を行う際には会社設立を行えばよいこととなり、潤沢な資金を持たない投資家でも不動産業を登録できるようになっています。
プロジェクト実施時の財務能力要件
設立時の定款資本金200億ドン要件は撤廃されたものの、2026年の法律では、いわゆる「ゴーストプロジェクト（架空案件）」を防ぐため、プロジェクト実施時における企業の実質的な財務体力が厳しく管理されています。不動産会社が自ら投資主としてプロジェクトを実施する場合、総投資額に対する自己資本比率について以下の基準を満たす必要があります。
| プロジェクトの土地面積 | 必要最低自己資本 |
| 20ヘクタール未満 | 総投資額の20%以上 |
| 20ヘクタール以上 | 総投資額の15%以上 |
この要件により、企業がプロジェクトを最後まで完遂できる実質的な財務能力を備えていることが担保されます。
取引所および仲介サービス事業の条件
企業がプロジェクトの投資主ではなく、サービス分野に特化する場合、2026年の規定では人材面で厳格な要件が設けられています。具体的には、不動産仲介業を行うには、有効な不動産仲介資格（国家資格）を保有する人材が最低2名在籍していなければなりません。また、不動産取引所を設立する場合は、施設・技術システム面の要件に加え、取引所の運営責任者も同資格を保有することが義務付けられています。これは仲介サービスの品質向上と、悪質な仲介業者による消費者リスクの低減を目的とした厳格化です。
不動産会社の業種コード
正しい業種コード選択の重要性
業種コードの登録は必須であり、事業活動の方向性を決定づける重要な手続きです。ベトナム標準産業分類システムにおいて正確な業種コードを設定することで、企業は適法に活動できるだけでなく、登録外の業務でインボイスを発行することによる税務上のペナルティも回避できます。さらに、業種コードの正しい選択は、その後の実際の事業活動において企業が満たすべき法的条件を決定する重要な要素となります。
不動産業（コード6810）
自社で資産を売買したり、住宅地・マンション開発プロジェクトの投資主となることを目指す企業の場合、登録すべき中核となる業種コードは「所有者、使用者、または賃借による不動産事業および土地使用権（詳細：不動産事業）」（コード6810）です。このコードを登録することで、企業は不動産資産の創出・改良・売買・譲渡・賃貸・管理を行い、資産価値の上昇から直接的に収益を得ることが可能となります。
不動産サービス・仲介業（コード6820）
一方、主に手数料収入を得るための仲介サービスを事業モデルとする場合は、コード6820に注目する必要があります。このグループには「不動産コンサルティング、仲介、競売、土地使用権競売」などの活動が含まれます。需給のマッチング、資産評価、取引所運営といった知的サービスが中心となるため、前述の条件で述べた通り、コード6820を登録するには法定の仲介資格を持つスタッフを所定の人数確保することが求められます。
複数業種コードの同時登録における注意点
多様化が進む現在のビジネス環境では、企業は必ずしも一つの分野に限定する必要はありません。投資家は自社プロジェクトを開発しつつ、自社やパートナー企業の物件を取り扱う取引所を運営するため、6810と6820の両方の業種コードを同時に登録することも十分に可能です。ただし、同時登録する場合は両方の事業条件を同時に満たす必要があるため、会社設立書類に両コードを記載する前に、資金面・人材面のリソースを慎重に検討することが重要です。
不動産会社の設立手続き
ステップ1・2：情報相談と書類作成
手続きをスムーズに進めるためには、法令に定められた手順に沿って進めることが大切です。まずステップ1：お客様情報のヒアリングとして、会社名、業種、本店所在地などの設立に関するご相談を行います。方針が固まり次第、ステップ2：書類作成に移ります。ヒアリング内容に基づいて書類を作成し、お客様に内容のご確認、署名・捺印をいただきます。基本的な書類には、企業登録申請書、定款、社員または株主名簿、発起人の有効な身分証明書などが含まれます。
ステップ3：書類提出と2026年から必須となるVNeIDアカウント
書類への署名が完了したらステップ3：書類提出に進みます。書類は計画投資局（Sở Kế hoạch và Đầu tư）の窓口、またはオンラインで提出します。注目すべき点として、2026年から適用される行政手続きでは、登録書類をオンライン提出する際、従来のアカウントに代わってレベル2のVNeID（電子身分証明）アカウントの使用が義務化されました。事業登録機関による書類審査の過程で、担当官から書面での通知に基づき、登録情報の追加・修正を求められる場合もあります。
ステップ4・5：証明書の受領と社印の作成
書類に不備がなければ、ステップ4：証明書の受領に進み、企業登録証明書（ERC）を受け取ります。これは会社の設立を正式に証明する重要な法的文書です。許可が下り次第、ステップ5：社印の作成に移ります。企業登録証明書の情報に基づいて社印を作成します。以前は国家ポータル上で印影の届出が必要でしたが、現在は社印の管理は企業の自主判断に委ねられています。ただし、銀行取引のためには、計画投資局での印鑑登録、または社内での印影保管が引き続き必要です。
ステップ6：書類のお引き渡しと税務・会計上の留意点
設立サービスの最終段階はステップ6：書類のお引き渡しです。企業登録証明書、デジタル署名（電子証明書）、その他関連情報一式をお渡しします。許可申請の前に手続きや必要書類について不明点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。会社の稼働開始後は、初期税務申告手続き、銀行口座の開設、デジタル署名の購入、電子インボイスの発行などに速やかに対応する必要があります。さらに、透明かつ正確な帳簿管理を行うために、専門知識を備えた会計部門を整備することも不可欠です。
2026年における不動産会社の設立では、仲介資格の厳格化や書類提出時のVNeIDアカウント義務化など、法律改正の最新情報を継続的にキャッチアップしていくことが重要となります。当初から透明で正確な法的基盤を構築することは、不必要なリスクを回避するだけでなく、顧客との強固な信頼関係を築くうえでも大きな意味を持ちます。登録手続きに関する専門的なサポートが必要な場合は、信頼できる法務サービスへ早めにご相談いただき、起業の第一歩を確実かつスムーズに進めましょう。
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